Een eigen huis, het is de ultieme droom van de gemiddelde Belg. Het is ook een grote stap waar fameus wat geld mee gemoeid is. Je koopt niet alleen een droomhuis maar ook een aantal risico’s. En die risico’s loop je sneller dan je denkt.
Wanneer is de koop gesloten?
Artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek zegt dat “een koop tot stand komt van zodra de partijen overeenkomen”.
De koop is dus gesloten van zodra een verkoper akkoord is om een huis aan jou over te dragen aan een prijs waarover jullie het beiden eens zijn. Vanaf dat moment kan geen van beide partijen nog op de beslissing terugkomen. Zelfs niet als er nog geen voorschot is betaald. Alleen als dit uitdrukkelijk wordt afgesproken, kan er van dit algemeen principe afgeweken worden.
Het kopen van een huis wordt meestal geformaliseerd met een zgn. onderhandse verkoopovereenkomst. Deze overeenkomst wordt ook compromis genoemd. Het is het bewijs voor de partijen dat er een contract is gesloten. Het zal als basis dienen voor de latere authentieke akte (opgesteld door jouw notaris).
Je kan genieten, maar je draagt ook het risico!
De koop is gesloten. Het huis is nu van jou. De eigendomsoverdracht is onmiddellijk. Ook de “vruchten” (zoals bijvoorbeeld de huuropbrengsten) komen jou onmiddellijk toe. Je hebt onmiddellijk het genotrecht.
Maar tegelijkertijd – en dat is niet meer dan normaal – gaat ook het risico over. Ook van deze algemene principes kan alleen worden afgeweken als dit uitdrukkelijk wordt afgesproken.
Schade aan jouw nieuwe huis
Wat als de bliksem inslaat in jouw nieuwe huis? Wat als tijdens een storm een boom op jouw nieuwe huis valt? Wat als er wordt ingebroken in jouw nieuwe huis? Wat als de waterleiding gebarsten is door de vrieskou?
Voor deze schade kan mogelijk de tussenkomst van een brand-of woningverzekeraar ingeroepen worden. Bij wie kan je terecht?
De wetgever staat in dat geval aan de kant van de koper want heeft erin voorzien dat de brandverzekering van de verkoper pas eindigt 3 maanden na het verlijden (voorlezen en tekenen) van de authentieke akte bij de notaris. Tot dan kan je dus in principe een beroep doen op de branddekking van de verzekering van de verkoper. Zelfs als de verkoper ondertussen zijn brandpolis zou stopzetten.
Maar wat als de dekking van de verkoper geschorst is omdat de premie niet is betaald? Of bij onderverzekering? Of als de verkoper gewoon geen brandverzekering had voor jouw nieuwe huis?
Dan kan je beroep doen op de brandpolis van jouw oude huis. De meeste brandverzekeraars voorzien in een overgangsmaatregel, beginnend vanaf het moment dat je kan beschikken over de nieuw aangekochte woning. Die overgangsperiode is meestal 2 maanden, al kan het ook meer zijn. In die periode is dan zowel het oude als nieuwe huis (in België) in brand gedekt.
Wel opletten : deze overgangsmaatregel is enkel bruikbaar in volwaardige brandpolissen die dekking voorzien voor gebouwschade en inboedel. Een brandpolis voor een gehuurd appartement met enkel een dekking voor inboedelschade is onvoldoende.
En het betekent dat je zelf al een huis met een brandverzekering moet hebben.
Als de schade niet wordt vergoed door de brandverzekeraar, kan je vergoeding eisen van de partij die de schade toebracht of veroorzaakte. De dief die het raam insloeg. De eigenaar van de gebrekkige boom. Of de verkoper die de verwarming had afgezet in de winterperiode waardoor de waterleiding bevroor. Tot je het huis in bezit neemt, mag je van de verkoper verwachten dat hij voor jouw nieuwe huis zorgt als een “bonus pater familias” (een goede huisvader).
Schade door jouw nieuwe huis
Wat als een dakpan van jouw nieuwe huis wegwaait op een voertuig op straat? Wat als jouw nieuwe huis instort en het huis van de buren beschadigt?
Ten opzichte van anderen is de eigendomsoverdracht pas een feit na het verlijden van de authentieke akte door de notaris. Als een andere schade ondervindt , kijkt men naar de omstandigheden.
Is er bijvoorbeeld schade door instorting als gevolg van een gebrek of een gebrek aan onderhoud, dan is de juridische eigenaar aansprakelijk. Dit is dus de verkoper tot het verlijden van de akte. En nadien de koper.
Bij andere schade (bijvoorbeeld waterschade bij de buren, schade door een weggewaaide dakpan) is de bewaarder van het gebouw aansprakelijk. Dit is de persoon die werkelijk van de woning kan genieten. Als de sleutels al zijn overgedragen, komt men bij jou aankloppen.
De aansprakelijkheid van de eigenaar of de bewaarder van een huis is klassiek verzekerd in een brandpolis.
Een veilige wereld : ons advies
Het is belangrijk zo snel mogelijk een geldige aparte brandpolis af te sluiten voor het nieuwe huis. Niet wachten tot het verlijden van de authentieke akte, maar best vanaf het moment dat de koop is gesloten. Dit kan eventueel ‘voor rekening van wie het behoort’, als het niet duidelijk is wie tot wanneer welk risico draagt.
Een rechtsbijstandverzekering “bijstand na brand” staat best ook op het lijstje van te nemen verzekeringen. In inclusiewaarborgen bij niet gespecialiseerde verzekeraars is er dikwijls pas waarborg vanaf er effectief is verhuisd.
De rechtsbijstandpolis “Privéleven (Op maat)” van Euromex verzekert bij een geschil met een brandverzekeraar zowel de bestaande als de toekomstige gezinswoning in België. Ook voor de authentieke akte verleden is. Geschillen met de verkoper zijn verzekerd in een polis “Privéleven Op maat” (module Woning).
Hebt u nog vragen? Contacteer ons via mm@kantoormahieu.be